Acta perpetuitatis, czyli co można wyczytać z ksiąg wieczystych [genealog w archiwum]

Księga hipoteczna dóbr ziemskich/ fot. Zofia M. Jakóbczak

W archiwum państwowym można znaleźć wiele dokumentów pozametrykalnych, będących ciekawym uzupełnieniem na temat życia naszych przodków, jednym z takich źródeł są księgi hipoteczne. Co w nich znajdziemy? Gdzie ich szukać?

Jedna jest tylko księga hipoteczna, ta jest oprawna, a przy niej znajduje się teka z księgą tąż złączona, do chowania dowodów, tytułów, z których wpisy następują. Sama księga dzieli się na dwie części: początkowe stronice przeznaczone są na wykaz tabelaryczny wszystkich praw ściągających się do dóbr, w krótkiej osnowie, i to się nazywa wykaz hipoteczny; druga część, czyli stronice po wykazie hipotecznym, przeznaczone są na spisywanie aktów hipotecznych, i wniosków wszelkich. Co w krótkiej treści mieści się w wykazie, to wszystko w całej obszerności zapisane być musi poprzednio w księdze, którą, chcąc naśladować czyli zatrzymać nazwiska dawnej Polski, nazwano wieczystą, acta perpetuitatis

Cytatem z książki Prawo hipoteczne w Królestwie Polskiem objaśnione przez Walentego Dutkiewicza wydanej w Warszawie w 1850 r., rozpoczniemy podroż w świat własności naszych prapradziadków.

Historia wydziałów hipotecznych

Dokumentowanie „stanu prawnego” nieruchomości w Polsce ma długą tradycję, sięgającą czasów średniowiecznych, jak można wyczytać w dostępnej literaturze prawniczej. Sporządzanie zapisów i rejestrów hipotecznych zaczęło funkcjonować w Polsce na przełomie XVIII i XIX w. W XIX w. księgi wieczyste zakładane były na mocy zapisów w Kodeksie Napoleona, znowelizowanych prawem z dnia 14/26 kwietnia 1818 r. „O ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach” oraz „Prawem o przywilejach i hipotekach” z dn. 1/13 czerwca 1825 r. wraz z instrukcjami. W myśl prawa z r. 1818 wprowadzono m.in. obowiązek założenia ksiąg hipotecznych dla wszystkich dóbr tzw. wielkiej własności ziemskiej, powołano komisje hipoteczne województw, które były upoważnione do prowadzenia ksiąg oraz ustalono, że każda księga składać się będzie z 3 części: wykazu hipotecznego, księgi umów wieczystych i zbioru dokumentów.

Foliacja kart/ fot. Zofia M. Jakóbczak

Wydział hipoteczny kontrolować miał dobra ziemskie i nieruchomości miejskie. W 1818 roku wydziały takie funkcjonowały w Kielcach, Radomiu, Kaliszu, Lublinie, Siedlcach, Płocku, Suwałkach, Łomży i dwa, odrębnie dla nieruchomości ziemskich i miejskich, w Warszawie, a więc w tych miastach, w których funkcjonowały sądy ziemskie (Trybunał Cywilny), przy których owe wydziały urządzano. Z czasem, w miarę rozwoju sieci sądownictwa w Polsce powstawały wydziały hipoteczne w innych miastach.

Obowiązki rejenta

Prowadzeniem ksiąg hipotecznych i dokonywaniem w nich prawomocnych zapisów zajmowali się rejenci i pisarze. Ścisły dozór nad całym zbiorem (archiwum) ksiąg hipotecznych pełnił pisarz i tylko on miał nieograniczony dostęp do ksiąg, i tylko w jego obecności można było mieć wgląd do księgi. Również rejent po dokonaniu zapisów niezwłocznie musiał księgę do archiwum zwrócić.

Księgi, z racji swej nazwy, aby przetrwać długie lata, musiały być wykonane z dobrej jakości papieru, oprawione w skórę, odpowiednio zatytułowane i oznaczone numeracją według kolejności w repertorium ksiąg hipotecznych i tak złożone do archiwum Wydziału hipotecznego.

Dlaczego księgi hipoteczne różnią się często objętością, ilością włożonych do niej kart? To także regulowały przepisy. Rejent zakładający hipotekę dla danej nieruchomości, zobowiązany był ocenić jej wielkość, adekwatną do wielkości majątku, po to by w księdze było na tyle dużo miejsca, by zapisać wszystkie czynności prawne dotyczące tej nieruchomości, mogące zachodzić na przestrzeni kolejnych lat. Księgi hipoteczne mają imponujący rozmiar i wygląd. Te, założone dla dóbr ziemskich zawierają nawet po kilkaset zapisanych stron, te dla nieruchomości miejskich niekiedy kilka lub kilkanaście stron z informacjami.

Z czego składała się księga hipoteczna?

Każda księga hipoteczna składała się z trzech części – księgi umów wieczystych, zbioru dokumentów i wykazu hipotecznego (skróconej treści praw i obowiązków hipotecznych). Wszystkie te trzy części, wspólnie oprawione, połączone z teką ze zbiorem dokumentów, stanowiły księgę wieczystą nieruchomości.

Wykaz hipoteczny – to złożona z czterech działów część księgi wieczystej, stanowiąca „streszczenie” całej księgi. Osoba, która chciała sprawdzić stan hipoteki nie musiała wertować całej księgi umów i zbioru dokumentów, wystarczyło jedynie zapoznanie się z zapisami w poszczególnych działach wykazu.

Dział pierwszy księgi hipotecznej zawierał opis nieruchomości. W tym miejscu rejent zmuszony był dokładnie nieruchomość opisać, a także oznaczyć na mapie. Mapę taką składano do zbiorów dokumentów. W dziale I zamieszczano także wszystkie późniejsze zmiany zachodzące w granicach nieruchomości.

Dział drugi, którego formularz podzielony jest na 4 części, zawiera tzw. zastrzeżenie miejsca aktu, dane właściciela majątku, ustalenie własności (tytuł prawny nabycia nieruchomości z datą jego nabycia i zatwierdzenia) oraz wartość (szacunek) majątku. Również w tym dziale odnotowywano wszelkie zmiany jakie następowały na przestrzeni lat.

W dziale trzecim zapisywano wszelkie obciążenia i należności ciążące na hipotece, czyli długi. W stałych rubrykach podawano miejsce (zastrzeżenie miejsca), wysokość obciążenia (ilość pieniężna) oraz zapisanie wszystkich niezbędnych informacji dotyczących obciążeń – tytuły prawne, daty, itp., z adnotacjami odsyłającymi do miejsca ich zapisu w księdze wieczystej i zbioru dokumentów. W rubryce wykreślenia odnotowywano tytuł, na podstawie którego wykreślono dług ciążący na hipotece.

Księga akt dawnych hipotecznych miasta Tyszowiec – wpisy aktów i dekretów sądowych – intabulowanych/ fot. szukajwarchiwach.pl

Najważniejszy dokument dla genealoga

Księga umów – W niej spisywano wszelkie kontrakty dotyczące majątku. Znajdziemy tam umowy kupna, sprzedaży, dzierżaw, pożyczek, cesji, obciążeń, darowizn, ograniczenia praw, itp. Księga umów zaraz po założeniu miała foliowane (numerowane) strony, a na końcu księgi musiał znaleźć się zapis poświadczający, ile stron zwiera księga.

Zbiór dokumentów – dla badań genealogicznych zbiór dokumentów, najczęściej oprawionych w odrębny poszyt i stanowiący „załącznik” do księgi wieczystej, przedstawia największą wartość. Znajdziemy tam plenipotencje (upoważnienia), testamenty, kontrakty, odpisy aktów notarialnych, odpisy akt metrykalnych, zaświadczenia, ubezpieczenia (polisy) np. od ognia, wyroki sądów, dzienniki z ogłoszeniami i urzędową korespondencję. Karty w zbiorze dokumentów nie były opatrywane numeracją, każdy dokument oznaczany był kolejną literą, według alfabetu. W księdze umów stosowano wówczas odnośnik np. lit. A, lit. O, przy zapisie, w którym powoływano się na informację z przedłożonego dokumentu. Ostatnia strona księgi wieczystej służyła zawsze spisaniu dokumentów składanych do księgi.

Czasem zdarza się, że zbiór taki nie zachował się do naszych czasów – zostaje nam wówczas tylko spis i odwołania się do pism w samej księdze umów.

Księgi hipoteczne są niezwykle przydatne w badaniach nad historią własnej rodziny, a także rodzinnej miejscowości. Wyczytamy w nich „ekonomiczne”, materialne dzieje rodu i odkryjemy historię budowania majątków i tracenia, niekiedy wielkich, fortun. Takich historii nie wyczytamy z akt metrykalnych. Spisane umowy zawierane często pomiędzy członkami rodziny, dadzą nam ogląd relacji rodzinnych, czasem rozwiążą skomplikowane zagadki, co do stopnia pokrewieństwa pomiędzy poszczególnymi członkami rodzin, historie zawieranych małżeństw i spisywanych przy tej okazji intercyz, historie dziedziczenia spadków. Zapiski z ksiąg wieczystych i załączone do nich dokumenty, rzucą z pewnością więcej światła na postaci z drzewa genealogicznego, wzbogacą ich opis w bazach danych, wykraczając daleko poza nazwiska, daty i kopie metryk.

Autorka: Zofia M. Jakóbczak

Pierwotne miejsce publikacji: „More Maiorum” nr 9(32)/2015